Dopo aver scelto la casa e la Banca a cui rivolgersi per chiedere il mutuo è bene conoscere la procedura ed i documenti da fornire.
I tempi della Banca sono spesso molto lunghi ed essere pronti a fornire tutta la documentazione può favorire la lavorazione della pratica.
In ogni caso dalla domanda con la sottoscrizione dei preposti moduli la banca avvia la lavorazione della pratica, iniziando la valutazione della richiesta sulla base di alcuni parametri ben precisi.
Preliminarmente è utile fare chiarezza su cosa valuta la banca per accordare la concessione del mutuo. Tale premessa è utile per sapere come approcciarsi alla Banca e conoscere se si dispone delle condizioni per poter accedere al mutuo e sino a che importo si è mutuabili.
I parametri di valutazione preventiva
Perché è importante informarsi sui criteri di valutazione per la concessione mutuo?
Conoscere i criteri utilizzati dalle banche o istituti di credito per valutare la concessione mutuo o meno permette di effettuare una richiesta adeguata ed ottenere il mutuo più conveniente ed evitare la spiacevole situazione di ricevere un rifiuto dalla banca.
Infatti, se la tua storia creditizia non ti permette di chiedere un mutuo perché ad esempio sei segnalato come un cattivo pagatore, puoi allora valutare la possibilità di chiedere un mutuo per protestati, una tipologia di mutuo dedicata a chi, in passato, ha avuto problemi finanziari.
Prima di procedere alla richiesta di mutuo sarebbe opportuno avere contezza della propria situazione, in particolare:
• la propria storia finanziaria: tutte le banche verificano il grado di affidabilità nei pagamenti del richiedente. Questo viene realizzato attraverso l’interrogazione di apposite banche dati, in particolare l’istituto bancario procede ad effettuare:
o un controllo protesti, per verificare se in passato il cliente non è stato puntuale nel pagamento di assegni o cambiali;
o una verifica presso la Camera di Commercio dell’eventuale possesso da parte del richiedente di partecipazioni in società ad alto rischio di fallimento, o della presenza di un’eventuale storia di fallimenti;
o un esame dello storico dei prestiti e della relativa puntualità nei pagamenti del cliente.
N.B. ogni banca assegna un proprio ranking al richiedente, al momento dell’accensione di qualsiasi rapporto il valore assegnato è di tipo neutro, successivamente con il passare del tempo e delle operazioni intrattenute, questo può migliorare o peggiorare. Il ranking personale incide sulle condizioni del rapporto con la Banca, sino a poter determinare il rifiuto dell’erogazione di un mutuo.
• la compatibilità tra importo del mutuo e reddito del richiedente: sebbene tale valore possa variare da istituto a istituto, la rata, generalmente, non deve superare 1/3 del reddito netto del richiedente;
• l’età del richiedente: con il recepimento delle norme europee la quasi totalità delle banche non accetta richieste di mutui che eccedano nel piano di ammortamento il compimento del 75esimo/80esimo anno di età del cliente. Tale limitazione vale anche per eventuali garanti.
• la compatibilità tra importo del mutuo richiesto ed il valore dell’immobile: viene verificato che l’importo richiesto dal mutuatario non ecceda il valore corrisponde a quello individuato dal perito di fiducia della banca. Inoltre viene effettuata una verifica sulla percentuale di mutuo richiesto che non deve eccedere l’80% del prezzo pattuito per la compravendita.
I documenti necessari per la concessione mutuo
Contestualmente alla richiesta di mutuo bisognerà consegnare alla banca tutta la documentazione necessaria per permettere all’istituto di credito di fare le sue valutazioni. Per chiarezza in questa sede divideremo i documenti sulla persona o sulle persone richiedenti il mutuo dai documenti sull’immobile.
I documenti sull’immobile per il quale si chiede il mutuo – che servono alla banca per valutare il valore del bene e la sua provenienza – sono:
• fotocopia del compromesso (e/o proposta di acquisto tramite agente accettata dal promissario venditore);
• fotocopia dell’atto di provenienza;
• visura catastale;
• planimetria dell’immobile;
• visura ipo-catastale;
I documenti sulla persona – richiesti dalla banca allo scopo di valutare le condizioni economiche del richiedente il mutuo, conoscerne il reddito, il carico familiare e se ci sono elementi passati che potrebbero influenzare i rischi derivanti dalla concessione del mutuo – sono:
• carta d’identità di tutti i richiedenti e/o garanti
• codice fiscale di tutti i richiedenti e/o garanti;
• certificato di residenza di tutti i richiedenti e/o garanti;
• certificato dello stato di famiglia e persone a carico di tutti i richiedenti e/o garanti;
• l’occupazione attuale per capire se si tratta di lavoro dipendente o autonomo di tutti i richiedenti e/o garanti;
• il settore lavorativo/produttivo di tutti i richiedenti e/o garanti;
• la qualifica di tutti i richiedenti e/o garanti;
• il reddito netto mensile di tutti i richiedenti e/o garanti;
• il reddito netto annuale di tutti i richiedenti e/o garanti;
• modello CUD (se lavoratore dipendente) di tutti i richiedenti e/o garanti;
• modello Unico (se lavoratore autonomo) degli ultimi due anni, con allegata ricevuta di deposito;
• certificato di servizio (se lavoratore dipendente) di tutti i richiedenti e/o garanti;
• fotocopia busta paga (se lavoratore dipendente) di tutti i richiedenti e/o garanti;
• fotocopia estratti conti (se lavoratore autonomo) di tutti i richiedenti e/o garanti;
• una dichiarazione di non avere debiti oppure di averne e, in quest’ultimo caso, occorre precisare l’importo e l’identità dei creditori.
• fatture emesse nel corso dell’ultimo anno;
• cedolino della pensione rilasciate dall’Inps o altro ente previdenziale, ultime mensilità; (anche del garante)
• eventuali contratti di convenzione con società con cui si opera;
• registro della partita iva rilasciato in sede di domanda presso l’Ag. Entrate con ricevuta di deposito
• visura della Camera di Commercio, partecipazioni societarie ecc.
I documenti elencati possono essere integrati da ulteriore documentazione richiesta dalla Banca in luogo di particolari condizioni. (persone divorziate, imprenditori, lavoratori autonomi ecc.)
Fasi di concessione del mutuo: sottoscrizione della richiesta, parere preliminare di fattibilità, istruttoria, delibera reddituale, perizia ed erogazione delle somme.
La prima fase coincide con la sottoscrizione della richiesta di mutuo:
La richiesta vera e propria, viene inoltrata mediante la sottoscrizione di un modulo ove sono riportati la nostra anagrafica completa, gli elementi del mutuo richiesto, la tipologia dell’operazione, il prodotto, il tasso, la durata, le informazioni sull’immobile, sui redditi percepiti dal richiedente e dai garanti, eventuali finanziamenti in corso.
Viene, inoltre, richiesta la sottoscrizione dei documenti sulla privacy formati solitamente da due distinti moduli, il consenso e l’informativa, conformi al dettato dell’articolo 13 del D.L. 196 del 30/06/2003 “codice in materia di protezione dei dati personali”, oltre che all’attuale disciplina G.D.P.R.. Con il primo dobbiamo dare noi il consenso alla banca ad usare i nostri dati personali, con il secondo la banca ci informa sull’uso che ne farà.
Tale sottoscrizione, determinante e imprescindibile, consente alla banca di caricare i nostri dati dentro un computer, nonché di accedere alle informazioni che ci riguardano mediante l’utilizzo di banche dati. Su questo documento vengono anche descritti, come prescritto dalla legge, i tempi di permanenza nel sistema di queste informazioni.
• Il modulo di identificazione persone fisiche, D.L. 231/2007, comunemente chiamato Antiriciclaggio, molto simile al modulo della richiesta ma con in più la nostra dichiarazione se si è o no Persone Politicamente Esposte (PPE).
• La guida pratica all’Arbitro Bancario Finanziario, manuale aggiunto di recente con tutte le informazioni per far valere i nostri diritti e come farsi rappresentare nei confronti di banche o intermediari finanziari in caso di controversie.
• Il modulo della “Trasparenza” più precisamente il Foglio Informativo dove sono riportate tutte le informazioni sulla Banca che abbiamo scelto e sull’operazione di mutuo che stiamo facendo con le sue caratteristiche.
• Il documento di sintesi, che sintetizza, appunto, tutto quello che troveremo scritto sull’atto di mutuo quando andremo dal notaio.
N.B. qualora ti sia servito di un Consulente Creditizio la documentazione sarà esattamente la stessa con l’aggiunta del modulo relativo alla Privacy e all’offerta fuori sede dove devono essere riportati tutti i dati della società di cui Agente o Collaboratore.
Inoltre, potrai richiedere il prospetto ESIS (European Standardised Information Sheet /Prospetto Informativo Europeo Standardizzato). A tale documento hanno aderito quasi tutte le banche, ma al contrario dei precedenti, è facoltativo. In detto prospetto vengono riportare dettagliatamente tutte le caratteristiche del nostro mutuo compresi i costi, fissi e ricorrenti, il tasso applicato, spese di apertura e chiusura, spese accessorie, i nostri diritti ed è impegnativo. Naturalmente quello che viene segnalato in detto prospetto deve rimanere tale fino alla stipula.
Una volta sottoscritta tutta la modulistica, la banca potrà contattarti per integrare la documentazione da te fornita. Viceversa dovrai aspettare, un tempo variabile da istituto a istituto per la conclusione delle varie fasi necessarie al processo della tua pratica.
A questo punto è necessario precisare che la cronologia dei processi potrà essere diversa da banca a banca ma la sostanza non cambia. Una volta presentata tutta la documentazione richiesta, si passa alle due fasi utili alla concessione mutuo:
Grazie al tuo consenso, l’operatore del back office, interno alla banca o in outsourcing, inserisce tutti i tuoi dati ricavati dalla domanda di mutuo in un computer. Questi vengono incrociati tra di loro e le politiche di credito della banca fino a determinare il tuo rating. In genere il credit scoring è formato da una scala con 10 step o a scendere o a salire ma indispensabili per passare alle fasi successive. Il rating è strettamente personale e varia nel tempo lungo il rapporto con il proprio istituto di credito. Ove la richiesta di mutuo venga inoltrata ad un istituto con cui non si è avuto alcun rapporto evidentemente verrà assegnato un scoring neutro.
Se il tuo rating è particolarmente basso, in genere i primi 2/3 gradini, la tua avventura si ferma lì, al contrario se fosse particolarmente alto, gli ultimi 2/3 gradini, la tua pratica procederebbe automaticamente alla delibera.
Tale precisazione è utile a determinare le tempistiche di erogazione e la percentuale di buon esito della pratica.
Fatte queste precisazioni si apre la fase successiva
Analisi preliminare di fattibilità. Pre-istruttoria
In questa fase il funzionario della banca verifica che ci siano tutte le condizioni necessarie e sufficienti all’erogazione del mutuo.
Il preposto della banca sulla scorta della documentazione già in suo possesso e fornita dal cliente realizza un parere preliminare di fattibilità.
Riassuntivamente, richiamiamo alcuni criteri di bancabilità già precedentemente espressi:
• il reddito del cliente richiedente e del suo nucleo familiare;
• il rapporto rata-reddito, che, in linea di massima, non deve superare il 35-40%;
• una storia creditizia regolare che non presenti ritardati pagamenti relativi a finanziamenti già estinti o in corso di rimborso;
• la presenza di terzi garanti che possano intervenire a sostegno del rimborso del mutuo;
• il valore dell’immobile oggetto del finanziamento offerto in garanzia con iscrizione ipotecaria della banca;
N.B. l’analisi preliminare non è vincolante e costituisce solo una valutazione sull’opportunità di inoltrare o meno la richiesta ai successivi uffici;
In tutti gli altri casi, la maggior parte, si dovrà passare all’istruttoria vera e propria.
LA FASE ISTRUTTORIA: l’istruttoria, consiste nella verifica dettagliata di tutte le informazioni fornite dal richiedente per il tramite della documentazione consegnata e dei dati storici eventualmente già in possesso della banca. Questa fase, lunga e delicata, è indispensabile affinché la banca accerti con la maggior precisione possibile il grado di rischio che si assumerà prestandoti il denaro di cui hai bisogno.
Alla fase istruttoria, seguono ulteriori controlli.
Controlli anti-frode: la tua affidabilità
Durante questa fase, vengono controllate tutte le persone coinvolte nella compravendita. Pertanto per primi vengono controllati i mutuatari ed i componenti della famiglia, successivamente vengono controllati i garanti, se richiesti dalla Banca, i datori di lavoro se trattasi di ditte individuali o piccole società, ed i venditori dell’immobile, in particolar modo se
trattasi di società.
Questi controlli vengono realizzati anche con l’ausilio di società esterne che tra le altre cose si occupano di verificare la presenza di pregiudizievoli gravi e ostative, quali ad esempio pregressi ritardati nei pagamenti di finanziamenti in corso o in passato, protesti, fallimenti, pignoramenti, gravi inadempienze nei confronti dell’Erario.
A seguito di questi controlli può derivare la non procedibilità della tua richiesta di mutuo, o, nella migliore ipotesi, la richiesta di chiarimenti o ulteriore documentazione.
Analisi reddituale e capacità di rimborsare il debito
Il passo successivo è dato dall’analisi reddituale, connaturato alla tua capacità di rimborsare il debito e per tutto il tempo della sua durata (ammortamento). Questa analisi viene realizzata non solo attraverso i conteggi matematici ma anche mediante un’analisi in chiave sociologica della tua documentazione.
In questa analisi viene verificata tramite la documentazione fornita e lo storico delle operazioni già realizzate presso la banca, la qualità del tuo lavoro, il settore, il tipo di azienda, la data di assunzione e la sua capacità di durata nel tempo, la possibilità di carriera, o se vicini alla pensione la sua consistenza. La tua tendenza all’indebitamento o al risparmio. L’utilizzo del conto corrente tra entrate e uscite, o il limite di utilizzo dell’eventuale fido. Anomalie ricorrenti, la regolarità del pagamento dei R.I.D. legati al conto o la presenza di commissioni a debito.
A completamente di questa fase viene rilasciata la c.d. delibera reddituale?
La delibera reddituale è una vera e propria delibera di mutuo, che non tiene conto della compravendita ma unicamente della capacità d’indebitamento del richiedente (mutuabilità). L’attendibilità di tale strumento è dovuta dal fatto che, la banca di riferimento prima di emetterla, ha fatto tutti i controlli anagrafici, reddituali e del merito creditizio sui richiedenti.
Tale documento ha una validità di tre/sei mesi, trascorsi i quali è possibile rinnovarlo.
La delibera reddituale può essere richiesta in qualsiasi momento.
Quali sono I vantaggi
La delibera reddituale non ha alcun costo da parte del cliente ed i vantaggi sono molteplici, tra questi ne evidenziamo due:
1. Grazie alla delibera reddituale possiamo visionare immobili, con la sicurezza di avere a disposizione la somma necessaria all’acquisto. La possibilità di formulare la proposta con la tranquillità e la certezza di avere il mutuo già deliberato, in modo da evitare la condizione sospensiva “salvo buon fine della richiesta di mutuo”. Il tutto a favore del potere di negoziazione con la parte venditrice;
2. Inoltre possiamo accelerare estremamente la tempistica della trattativa immobiliare, poiché, avendo il mutuo già deliberato, nell’arco di circa 15 giorni dall’accettazione della proposta, possiamo stipulare l’atto definitivo di compravendita, il tutto a beneficio del prezzo d’acquisto.
La garanzia immobiliare
Come già detto alcune banche mandano la perizia solo se la pratica viene validata con la delibera reddituale. Altre la mandano prima, di solito comunque è stato fatto un pre-scoring e quindi da un punto di vista formale la pratica sembra ok, ma la delibera definitiva arriverà dopo un’ulteriore analisi della pratica da parte di un organo di solito una commissione formata da più funzionari che lavora in uffici accentrati e valuta complessivamente la pratica. In questo secondo caso di solito si perde un po più di tempo in quanto la commissione non si riunisce ogni giorno.
N.B. la delibera reddituale di solito ha validità 3/6 mesi, per cui in caso di diniego ricevuto a seguito di valutazione negativa dell’immobile, potrai procedere con la ricerca di altro finanziabile.
Quindi, in questa fase dell’analisi si cerca solo di accertare se l’immobile offerto in garanzia rientra tra quelli finanziabili dalla banca. L’analisi documentale accerterà la categoria catastale, la presenza di vincoli, convenzioni, diritti di altri, palesi irregolarità urbanistiche, consistenza e valori possibili coerenti con quanto dichiarato e con le percentuali di intervento previste dalla banca (LTV).
Alla perizia il compito di confermare o meno quanto accertato dai documenti.
Come noto il servizio di realizzazione delle perizie, non è più interno alla banca, bensì è affidato ad una società esterna, questo per garantire una maggiore autonomia valutativa.
Nella prassi il perito nominato dalla società prenderà un appuntamento con il funzionario segnalato per l’operazione e al giorno e allora stabilita effettuerà la perizia sull’immobile che hai proposto alla banca.
Nella maggior parte dei casi avrà già la documentazione ricevuta dalla banca in alcuni casi dovrai dargliela tu, guarderà lo stato generale manutentivo della casa, le dimensioni, il contesto urbano, forse farà delle foto, valuterà la coerenza con la piantina, farà dei paragoni con altre case in vendita nella stessa zona.
Nei giorni stabiliti dagli accordi con la banca, depositerà la sua perizia valutativa.
Ove la perizia mostri dei valori adeguati rispetto alla richiesta di mutuo inoltrata, la banca comunicherà la delibera positiva.
LA CHIAMATA IN ATTO.
Nelle more di rilascio da parte della banca della delibera reddituale è buona prassi contattare un notaio di fiducia sia per chiedere ausilio nella fase di redazione della proposta per le verifiche sulla regolarità del bene che si intende compravendere sia per trasmettere e/o richiedere al promissario venditore/agente mediatore la documentazione utile. In pratica la stipula del mutuo potrà avvenire o presso il suo studio, o presso la banca. Il suo compito sarà quello di informare la banca sull’attuale situazione “formale” della casa. Accerterà nel corso degli ultimi 20 anni tutto ciò che dell’immobile risulta nei Registri Immobiliari e lo comunicherà alla banca attraverso una relazione (RNP Relazione Notarile Preliminare), in alcuni casi usando modelli imposti dalla stessa banca.
Una volta trasmessa la relazione del Notaio, ogni banca ha una tempistica propria nel fissare la data dell’atto di mutuo, ma in genere entro 5/6 giorni lavorativi.
IL ROGITO
Una volta fissata la data siamo al momento conclusivo della tua operazione finanziaria.
Il giorno prestabilito avverrà sia la compravendita della tua nuova casa, mediante la stipula di un atto pubblico, sia l’atto di mutuo necessario al suo acquisto attraverso un atto privato.
L’atto di compravendita come noto viene sottoscritto appena prima di quello del mutuo altrimenti non avresti il titolo per concedere l’immobile in garanzia alla banca perché non ancora tuo.
Tutti dovranno essere presenti insieme a te, i venditori dell’immobile, il co-mutuatario/a, gli eventuali garanti, gli eventuali terzi latori di ipoteca. Per l’atto di mutuo davanti al notaio, e di solito, all’assistente di studio, se l’atto è “unilaterale” non ci saranno altre persone, se invece ci fosse bisogno della presenza della banca, atto “bilaterale”, ci sarebbe anche un suo procuratore.
E’ bene precisare che in caso di bene gravato da ipoteca con debito da estinguersi contestualmente alla compravendita, è opportuno richiedere la presenza della parte creditrice (un’altra banca, un legale, un funzionario dello stato), al fine del rilascio contestuale di idonea quietanza liberatoria.
La lettura degli atti e la sottoscrizione degli stessi sanciscono la fine del percorso.
La consegna dell’immobile potrà avvenire in sede di rogito o successivamente secondo pattuizioni espresse in atti o con idonea scrittura privata.
Una piccola ma non meno importante precisazione va fatta per quanto riguarda:
L’EROGAZIONE DELLE SOMME
Un capitolo a sé viene dedicato alla effettiva erogazione delle somme, che varia da banca a banca. Solitamente i mezzi di pagamento usati dalle banche per onorare il mutuo sono gli assegni circolari ma non è raro l’utilizzo degli assegni di traenza (ovvero gli assegni usati dalle compagnie di assicurazione per il rimborso dei danni) altre volte, più rare il bonifico bancario.
In buona sostanza la banca decide il momento in cui i tuoi venditori potranno realmente incassare le somme del mutuo. Per completezza espositiva indichiamo tre momenti possibili onde evitare spiacevoli malintesi:
A) Contestualmente all’atto di mutuo ed al rogito
In questa ipotesi il denaro viene consegnato ai venditori dal notaio al momento della sottoscrizione dell’atto di compravendita. Le somme potranno essere incassate nei tempi previsti dalla loro banca.
B) Dopo l’iscrizione ipotecaria
In questa ipotesi i venditori potranno ripassare allo studio del notaio solo dopo che abbia provveduto ad iscrivere l’ipoteca sull’immobile oggetto del contratto, solitamente dopo 2 o 3 giorni.
C) Dopo il consolidamento dell’ipoteca
In questa ipotesi saranno necessari oltre 11 giorni, infatti, dopo che l’ipoteca è stata iscritta è necessario attendere il c.d. “consolidamento”, cioè la capacità della garanzia di produrre i suoi effetti a favore della banca che ha erogato il mutuo.
Durante questo tempo, il denaro resterà in custodia dal notaio fino alla sua disponibilità.
Al termine della fase di erogazione, il notaio, dopo aver incassato da te le parcelle e le tasse dovute, invierà alla banca il documento che attesta l’ “avvenuta stipula”.